CÓDIGO DE LA EDIFICACIÓN

TÍTULO 5 (*)

CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO

5.1 Conservación y Mantenimiento de los Edificios en General
Una vez finalizada una obra o instalación, los profesionales, técnicos y/o empresas que hayan intervenido en su ejecución deben hacer entrega de la misma a los usuarios finales o comitentes, garantizando el perfecto estado, funcionamiento y calidad de todas las obras y/o instalaciones ejecutadas.
Todo edificio existente o en construcción, total o parcialmente librado al uso, debe ser objeto de conservación y mantenimiento, siendo obligación de los propietarios, copropietarios sometidos al régimen de Propiedad Horizontal y condominio, de los superficiarios, usufructuarios, usuarios, tenedores, fiduciarios o beneficiarios de fideicomisos, conservar y mantener el terreno, el inmueble, la obra y las instalaciones en óptimas condiciones de seguridad, higiene y salubridad e informar su estado, de acuerdo a los que se establece en los Reglamentos Técnicos.
Los requisitos referidos a la acreditación del estado de conservación y/o mantenimiento, inspecciones, periodicidad, eximiciones, profesionales, técnicos o empresas conservadoras y/o mantenedoras y demás consideraciones se rigen de acuerdo a lo que se enuncie en los Reglamentos Técnicos que del presente realice el organismo competente en materia de fiscalización y control.

5.1.1 Manual de Mantenimiento Preventivo de los Edificios Librados al Uso
Una vez finalizada la obra, ya sea sobre el edificio en su conjunto o bien sobre sus diferentes partes y/o instalaciones, parcial o totalmente terminadas, el constructor o profesional responsable debe registrar ante la Autoridad de Aplicación la documentación completa de las características técnicas del edificio y las indicaciones para su mantenimiento, las cuales conformarán el Manual de Mantenimiento del edificio. Los requisitos para cumplimentar el registro de este Manual son determinados en los Reglamentos Técnicos.

5.1.2 Conservación de Fachadas
Se considera fachada al frente de un inmueble y a todo lo lindante con la Línea Oficial, contemplando ello también todo frente, contrafrente y lateral lindante al espacio público. En los casos de complejos edilicios donde existen edificios de perímetro libre y semi libre, se debe considerar fachada al frente, contrafrente y laterales, siempre que el predio donde están implantados sean de acceso público, libre e irrestricto.
El propietario de un inmueble está obligado a conservar y mantener las mismas en perfecto estado en lo relativo a su uso, seguridad, higiene y estética.
El aspecto exterior de un inmueble debe conservar en buen estado por renovación del material, revoque, pintura y mantenimiento de los siguientes elementos, no siendo taxativo el siguiente listado:

  1. Balcones, terrazas y azoteas;
  2. Barandas, balaustres y barandales;
  3. Ménsulas, cartelas, modillones, cornisas, saledizos, cariátides, atlantes, pináculos, crestería, artesonados y todo tipo de ornamento sobrepuesto, aplicado o en voladizo;
  4. Soportales de cualquier tipo, marquesinas y toldos;
  5. Antepechos, muretes, pretiles, cargas perimetrales de azoteas y terrazas;
  6. Carteles, letreros y maceteros;
  7. Jaharros, enlucidos, revestimientos de mármol, paneles premoldeados, azulejos, mayólicas, cerámicos, maderas, chapas metálicas y todo otro tipo de revestimientos existentes utilizados en la construcción;
  8. Cerramientos con armazones y vidrios planos, lisos u ondulados, simples o de seguridad (laminados, armados o templados), moldeados y de bloques;
  9. Conductos e instalaciones;
  10. Soporte de antenas y antenas;
Los propietarios de inmuebles están obligados a acreditar una única e improrrogable certificación técnica sobre el estado de los elementos listados, con la periodicidad que se detalla a continuación:

Antigüedad del Edificio Periodicidad de la inspección
Desde 15 a 25 años Cada 15 años
Más 25 a 35 años Cada 12 años
Más 35 a 45 años Cada 10 años
Más 45 a 55 años Cada 9 años
Más 55 a 70 años Cada 5 años
Más de 70 años en adelante Cada 4 años

La verificación debe incluir, además de los elementos enumerados en el listado precedente, sus fijaciones, niveles, escuadra y estado de cargas a que estén sometidos.
Están eximidos de la citada certificación técnica:

  1. Los inmuebles de planta baja que no excedan los cuatro metros (4,00 m) de altura en su fachada al frente, salvo que posean salientes de cualquier tipo que avancen sobre el espacio público de la acera.
  2. Los inmuebles destinados sólo a vivienda que en su fachada al frente excedan los cuatro metros (4,00 m) hasta los nueve metros (9,00 m) de altura y se encuentren retirados, como mínimo, tres metros (3,00 m) de la Línea Oficial, salvo que posean salientes de cualquier tipo que avancen sobre el espacio público de la acera.
En los casos de eximición mencionados, que posean salientes de cualquier tipo y que las mismas no revistieran mayor peligrosidad para sí o para terceros, el propietario puede solicitar, al Organismo Competente en la materia, que se le exceptúe de este tipo de obligación.
El Organismo Competente en la materia identificará todos los inmuebles existentes en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y la ubicación que les corresponde en la escala de antigüedad prevista, a los efectos de llevar el control del cumplimiento de lo establecido.
Las certificaciones deben ser efectuadas por profesionales con alcances de título en la materia y que su categoría y matrícula los habiliten..
El profesional interviniente debe realizar un informe detallando del estado de la fachada al frente del edificio, suscribiendo con una única certificación técnica, que el edificio se encuentra sin riesgo para la seguridad en cuanto al estado de conservación edilicia.
Las obligaciones del presente artículo no excluyen la aplicabilidad de las penalidades establecidas para las faltas contra la seguridad, el bienestar y la estética urbana, que como propietario le corresponde.
Se establecen en los Reglamentos Técnicos los requisitos administrativos y formales para dar cumplimiento al presente artículo.

5.1.3 Conservación de las Instalaciones Eléctricas
Las instalaciones eléctricas deben ser conservadas en buen estado, para preservar la seguridad de las personas. Todas las anormalidades potenciales o efectivamente detectadas de la instalación, ya sea en los materiales eléctricos y/o en sus accesorios, deben ser corregidas mediante su reemplazo o reparación, bajo responsabilidad y supervisión de profesionales matriculados. Asimismo, se debe contar con una certificación técnica periódica, de acuerdo a lo que se establece en los Reglamentos Técnicos.

5.1.4 Conservación de Instalaciones Termomecánicas
Las instalaciones termomecánicas deben ser conservadas en perfecto estado de uso, funcionamiento, seguridad, higiene, salubridad y estética, y se debe hacer una verificación periódica de acuerdo a lo que se establece en los Reglamentos Técnicos.

5.1.5 Conservación de los Medios Mecánicos de Elevación
Todo edificio que cuente con instalación de ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, caminos rodantes, rampas móviles para vehículos, guarda mecanizada de vehículos, montavehículos y/o medios alternativos de elevación debe disponer obligatoriamente de un servicio de mantenimiento y asistencia técnica para la conservación de los equipos y el mantenimiento de los servicios, de acuerdo a lo que se establece en los Reglamentos Técnicos. El propietario es responsable de que los medios de elevación se mantengan en perfecto estado de conservación y mantenimiento, así como de impedir su utilización cuando no ofrezcan las debidas garantías de seguridad para las personas y/o los bienes.

5.1.6 Conservación de las Instalaciones Térmicas
Todo edificio que cuente con artefactos térmicos debe inscribirse en el Registro que corresponda, a efectos de su certificación, conservación y mantenimiento, y cumplir con lo que se especifique al respecto en los Reglamentos Técnicos. El propietario es responsable de que los artefactos e instalaciones se mantengan en perfecto estado de conservación y mantenimiento, así como de impedir su utilización cuando no ofrezcan las debidas garantías de seguridad para las personas y/o los bienes.

5.1.7 Conservación de las Instalaciones contra Incendio
Las Instalaciones Fijas Contra Incendio deben mantenerse en perfecto estado de conservación, mantenimiento y estar aptas para su utilización tal como fueran proyectadas, a efectos de proteger a las personas y/o bienes ante un evento de incendio.
Todo edificio que cuente con Instalaciones Fijas Contra Incendio debe inscribirse en el Registro que corresponda a efectos de su mantenimiento y cumplir con las verificaciones y certificaciones que establecen en los Reglamentos Técnicos. Las instalaciones fuera de servicio se rigen por lo establecido en el Capítulo 3.10 “Edificios Existentes” del presente Código.

5.1.7.1 Fabricación, reparación e instalación de las Instalaciones contra Incendio
Las Instalaciones Fijas Contra Incendio deben ser fabricadas, reparadas, instaladas y mantenidas por personas humanas y/o jurídicas inscriptas en el “Registro de Fabricantes, Reparadores e Instaladores de Instalaciones Fijas contra Incendios”, que funciona en el ámbito de la Agencia Gubernamental de Control u organismo que el futuro la reemplace.
Todas las Instalaciones Fijas Contra Incendio deben ser fabricadas, reparadas, instaladas y mantenidas bajo las directrices que se dispongan en los Reglamentos Técnicos.
Las personas humanas y/o jurídicas que se encarguen de los procesos de fabricación, reparación, instalación y mantenimiento deben inscribirse en el registro correspondiente y contar con su certificado de inscripción.
La Agencia Gubernamental de Control u organismo que en el futuro la reemplace, expide el certificado de inscripción que tiene una vigencia anual y se entrega a todas aquellas personas humanas o jurídicas que resulten inscriptas y que cumplan con los requisitos que se establezcan en los Reglamentos Técnicos. Los certificados son de carácter personal e intransferible.
La Agencia Gubernamental de Control u organismo que en el futuro la reemplace establece los requisitos para la permanencia, renovación, suspensión y la baja en el Registro, conforme se establezca en los Reglamentos Técnicos.

5.1.7.2 Fabricación, reparación, instalación y control de extintores y equipos contra incendio.
Todos los extintores (matafuegos) y equipos contra incendio deben ser fabricados, reparados, recargados e instalados por personas humanas y/o jurídicas inscriptas en el “Registro de Fabricantes, Reparadores y Recargadores de Extintores (matafuegos) y Equipos contra Incendios” que funciona en el ámbito de la Agencia Gubernamental de Control u organismo que en el futuro la reemplace.
La Agencia Gubernamental de Control u organismo que en el futuro la reemplace, establece en los Reglamentos Técnicos los requisitos para la permanencia, renovación, suspensión y la baja en el Registro.
La Agencia Gubernamental de Control u organismo que en el futuro la reemplace, expide el certificado de inscripción el cual tiene una vigencia anual y es entregado a todas aquellas personas físicas o jurídicas que se encuentren inscriptas y que cumplan con los requisitos que se establezcan en los Reglamentos Técnicos. Los certificados son de carácter personal e intransferible.
Todos los extintores (matafuegos) deben ser fabricados, reparados, recargados e instalados bajo las directrices que se disponen en los Reglamentos Técnicos.
La vigencia de la recarga o mantenimiento de los extintores (matafuegos) es de un (1) año.
Conjuntamente con el procedimiento de mantenimiento y/o recarga se debe realizar una única revisión y/o control completo del estado de los matafuegos, según lo que indiquen los Reglamentos STécnicos.

5.2 Obras en Mal Estado o Amenazadas por un Peligro
5.2.1 Trabajos por Estado de Ruina y Amenaza de Peligro en Edificios o Estructuras
Se considera a un edificio o estructura en peligro de ruina, si sus muros o partes resistentes están comprendidos en los siguientes casos, debiendo realizarse las siguientes acciones según corresponda:

  1. Caso de muros:
    Cuando un muro se encuentra vencido, alcanzando su desplome al tercio de su espesor, o cuando presenta grietas de dislocamiento, aplastamiento o escurrimiento, el Organismo Competente debe ordenar su demolición, previo apuntalamiento, si correspondiera.
    Cuando un muro tenga sus cimientos al descubierto o con profundidad debilitada e insuficiente, el Organismo Competente debe ordenar el recalce hasta alcanzar la profundidad correcta de acuerdo con los requisitos mínimos establecidos por el presente Código y según establecen sus Reglamentos Técnicos.
  2. Caso de estructuras:
    Cuando los elementos resistentes de una estructura presenten grietas de dislocamiento, signos de aplastamiento o escurrimiento, o se hayan rebasado los límites de sus dimensiones y colocación, el Organismo Competente debe ordenar su demolición o refuerzo previo apuntalamiento, según lo que evalúe más conveniente.

5.2.2 Edificios o Estructuras Afectados por otro en Ruinas u otros Peligros
Cuando por causa de derrumbe o ruina de un edificio o estructura se produzcan resentimientos en los inmuebles linderos, el Organismo Competente practicará los apuntalamientos necesarios como medida preventiva.

5.3 Instalaciones en Mal Estado
Se considera una instalación en mal estado cuando, estando librada al uso o en funcionamiento, se encuentra en condiciones de peligrosidad latente, sea respecto de la seguridad en general o de la higiene.
En estos casos, el Organismo Competente debe proceder con las medidas aplicables correspondientes de acuerdo a lo que establecen los Reglamentos Técnicos.

(*) (Sustituido por Art. 111 de la Ley Nº 6.438, BOCBA Nº 6194 del 17/08/2021)

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